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マンション経営Q&A

投資マンションに向いてるひと・向いていない人

  1. 不動産投資に向いている職業とはなんですか。
    マンション経営とは、その気になればどなたでも挑戦できる投資であると言えます。しかし、銀行からの融資が不可欠ですので、融資されやすい職業の人が向いているといえます。金融機関としては「安定した収入がある人=サラリーマンの方」に融資したいと考えています。金融・保険関係、情報通信業、メーカー、メディア関係、公務員等…あらゆる会社員の方が業種に関わらず、マンション経営に参入しています。
  2. あまり貯金がない人でも始められますか。
    具体的に貯金がいくらないと始められない、ということはありません。ですが、投資初心者の方はくれぐれも「余剰資金」を使って投資を始めることをオススメしています。投資というからにはもちろんリスクがあります。運用期間中に空室が発生した場合の損失や、リフォーム費用等です。そして、その損失に備える資金が必要になります。
    そのような費用が発生した場合にも資金内で収まる範囲で計画を立て、投資をスタートすることがマンション投資の成功の鍵となります。
  3. 失敗しない為にはどうすれば良いですか。
    リスクを理解した上で、投資は余裕を持って行うということが失敗しない為のポイントです。 リスクを試算しその範囲で適切な保証やご提案をすることが、投資用不動産を販売する会社としての力の見せ所といえます。当社はプロの試算において計算し、失敗を未然に防ぐことが出来るよう、空室保証等のノウハウを有しております。
    「定年後ゆとりのある生活をしたい」「少し余裕があるからそれを元手に貯金を増やしたい」などといった目標を持ち、無理のない範囲でその目標が達成できるような投資マンションをお選び頂けるよう、ご提案させて頂きます。

金利・利回り・ローンの方が得

  1. 長期間ローンを組むということに不安を感じています。
    当社でマンション投資をする際には基本的に35年ローンという長期ローンを組んで頂いております。ただ、繰り上げ返済により早期にローンを返済する方が増えており、最終的には10年~15年で完済する方が多くいらっしゃいます。
    また自宅のローンを完済された方や、固定経費が低い方など、ボーナスを繰上げ返済に回されるケースも増えています。大切なのは定年後に家賃収入として安定した収入源を得ることと、定年までに無借金の資産を形成することですから、定年までにローンを完済されることが重要です。 一人ひとりのお客様にとって最適なプランをご提案いたしますので、是非ご相談ください。
  2. ローン金利が年を経るに従い高くなり、家賃収入を上回ってしまうことはないのでしょうか。
    購入条件にもよりますが、以下で一例をご紹介します。
    (A)金利が3%→4%になると月の返済は1万円程度上昇
    (B)金利が3%→5%になると月の返済は2万円程度上昇 します。
    金利負担増加分は経費計上することで、節税効果が期待できます。 また、このように金利が上がるという情勢では景気回復が進み、賃料収入の増加も起こることで、物件の資産状況は上昇すると考えられます。
  3. 「表面利回り」と「実質利回り」の違いを教えてください。
    「表面利回り」とは、物件価格に対してどの程度の家賃収入が得られるかという表面的な収益性を表す数値です。 計算式でいうと、年間賃料収入÷購入価格となります。 年間賃料収入が100万円、購入価格が2,000万円の物件の場合、表面利回りは5%になります。
    「実質利回り」とは、年間賃料収入から管理費、修繕費の必要諸経費を差し引いた実質賃料収入を指します。また購入価格に、購入時の諸費用を加えたものが取得費総額となります。

他のローン残債、資格属性

  1. 自宅のローンが残っていても投資用マンションのローンは組めますか。
    当社では多数の提携金融機関をご用意しております。ご自宅のローンが残っていても、提携の金融機関によっては、投資用のローンを利用することは可能です。
    ただし、お借入れの状況やご年収、お勤め先等の諸条件によって融資の可否や金額、借入期間等の条件が変わる場合もあります。 詳しくは当社までお気軽にお問い合わせください。
  2. 会社員、勤続1年未満ですが、融資の申込は出来ますか。
    一般的には難しいご条件ではあります。ただ当社は多数の金融機関と提携させて頂いておりますので、その中で相談次第では可能なケースも多くございます。
    お客様の詳細情報次第で、最適なプランをご提案いたしますので是非ご相談ください。
  3. 消費者金融から借り入れがありますが、マンション投資用としてローンは組めますか。
    そのお借入れの内容次第だといえます。金融機関によっては、その分を完済する条件付きで、その資金の別途の貸し出しをし、不動産融資も可能にするといった銀行もあるようです。
  4. 投資用不動産をローンで購入した場合、マイホームを買うときの銀行融資も問題なく受けられるかが心配です。
    ご自宅をローンで購入し、さらに投資用不動産を3~6件、所有されているオーナー様も多くいらっしゃいます。事業用融資の部類になる投資用不動産は、その将来性や資産価値、収益性、そしてオーナー様の内容等を提携の金融機関が審査し、判断します。
    優良物件を賢く購入し、その後の運用が順調に推移すれば、むしろ、好材料として判断頂ける場合も多いのです。
    つまり、ご自身の内容と、投資物件の内容と、自宅としての購入予定の物件の内容次第で、判断が変わるといえるでしょう。

マンション経営の事務負担・仕事の両立

  1. 日々の経営や管理に時間と手間がかかりそうで…
    殆どのオーナー様がお仕事がご多忙でいらっしゃるか、もしくは遠方にお住まいの方が多くいらっしゃり、オーナー様ご自身で賃貸管理をするということは、難しいのが現実です。
    当社では賃貸管理における実務に関しては、グループ会社で管理代行をしています。各種専門資格を保有する社員が、お部屋の入居~退去、再募集までを責任を持ってサポートしております。また、オーナー様とのより強い信頼関係を築くために、原則ご購入時の担当者が引き続き窓口対応させて頂いておりますので、ご不安な点やご心配事がございましたらお気軽にご相談ください。
  2. 賃貸管理とはどのようなことをするのですか。また仕事とマンション経営の両立はできるのでしょうか。
    賃貸管理業務は次のようなものがあります。 ・入居者募集・入居時の契約手続き・契約金振込・家賃振込・更新手続き・敷金精算・家賃集金・入居者様からのクレーム処理・解約手続き・退去手配や室内クリーニング等…。
    このように多岐に渡るのですが、当社では賃貸管理に関する全ての業務を、グループ会社が代行しておりますので、オーナー様は安心してお仕事に専念して頂くことが出来ます。

地価

  1. 地価は全国的に高くなっているのでしょうか。
    国土交通省がまとめた令和2年の地価公示では、全国の全用途平均は5年連続で上昇をみせています。
    また東京・大阪・名古屋の三大都市では、住宅地・商業地・工業地のいずれについても、各圏域で上昇が継続し、東京圏及び大阪圏では上昇基調を強めています。

マンションの寿命・耐用年数

  1. マンションの寿命はどのくらいですか。
    鉄筋コンクリート造のマンションの場合、法定耐用年数(固定資産税や税制上の減価償却年数)は47年と言われております。しかしあくまでも耐用年数であり、物理的な寿命ではありません。躯体自体の寿命は100年とも言われており、定期的な補修次第では100年維持することも可能です。
    コンクリートの中性化が鉄筋や鉄骨部分に及ぶと錆びやすくなり、強度を失う原因になります。通常コンクリートが中性化する速さは1cmあたり30年掛かる、と言われています。昭和56年以降の建築基準法ではコンクリートの厚さは3cm以上と規定されていますから、理論的にはマンションは90年もつことになります。

マンション設備

  1. 投資用マンションの設備とは、どのようなものがありますか。
    当社が取り扱っております物件は、一般的に全戸エアコン標準装備、浴室換気暖房乾燥機付き、TVモニター付きオートロックシステム、防犯カメラ等を設備しております。単身の入居者様にも安心してお住まい頂けるようセキュリティ面も強化しております。

空室リスク

  1. 空室期間が長引くのではないかと不安です。
    立地や設備面などでの需要のある物件は必ず賃貸はつきます。当社の手掛ける物件は賃貸需要が特に多い立地を厳選して分譲することで空室のリスクを最小限に留めることが出来ています。入居者様の入れ替わり時においては1ヶ月程度の空室が生じるのは事実ですが、長期にわたり空室となる可能性が低いことは当社の空室率を御覧頂いてもわかりますので、当社物件は自信をもってお勧めさせて頂きます。
    不動産投資はリスクを共にしておりますが、家賃保証制度なども備えておりますので、オーナー様に合わせた最適なプランをご提案します。
  2. 少子化が進み、人口が減っているのに賃貸需要はありますか。
    日本全体をみると人口は減少傾向にあります。しかし都心部ではオフィスと大学の都心回帰の現象に引き込まれる形で、そこに通う単身者を中心に転入増加・また未婚者、既婚者が増え、通勤時間短縮の目的で単身者を中心に都心集中傾向が強まっています。

地震・災害リスク

  1. 地震が起こったときが心配です。
    ワンルームマンションは、その他のマンションと比較すると柱や壁が多く、地震には非常に強い構造となっています。万が一の時の為に、地震保険にもご加入頂けます。

管理費

  1. 管理会社に支払う費用は適切なんでしょうか。
    一般的に、管理会社に支払う管理料の相場は家賃の5%と言われています。
    投資マンションの賃貸管理においては管理会社に委託せず、自主管理という方法で管理業務を行うことも可能です。自主管理を選択することで管理会社に対する管理費の支払いは不要となります。
    しかし管理業務には入居者様への対応(クレームや修繕等)や、入退去に関わる業務を始め多岐に渡ります。
    不動産投資をされるお客様は本職をお持ちの方が殆どですから、管理業務も当社にお任せ頂くことをお勧めしております。

売却

  1. 投資用不動産を売りたくなったときは自由に販売できるのでしょうか。
    投資用不動産を手放す場合は、特に制約はなく、自由に販売することが出来ます。
    これに係る制約はございません。

生命保険・団信

  1. 不動産投資は何故生命保険になるのですか。
    ローン契約には最初から団体信用生命保険が組み込まれています。これは、万が一オーナー様が亡くなられた場合、ローンの残額が支払われる保険です。遺されたご家族はローン完済後のマンションを相続できますので、以降安定した家賃収入を得ることが出来ます。
    また、保険によってはがんに対して補償されるものもあります。今や日本人の3人に1人はがんになると言われています。医師によりがんと診断された方にはローンの一部が支払われるという保険もありますので、お客様のご負担が軽減されることがわかります。
    詳しくは当社までご相談ください。

団信

  1. ローンを組む場合、団体信用生命保険に加入するそうですが、年齢によって保険料は異なるのでしょうか。
    保険料の支払い方法はそれぞれの金融機関によっても異なります。ただ、多くの金融機関で採用しているものは年齢によって保険料が異なることはありません。詳しくは是非ご相談ください。
  2. 投資不動産を購入後に死亡した場合、家賃収入はあってもローンの返済は続くのでしょうか。
    マンション購入時のローンの申込と同時に、団体信用生命保険に加入することになります。もしご契約者様に万が一のことがあった場合、生命保険でローンが完済されますので、ご家族にローンが残ることはありません。むしろ毎月の家賃収入が残ることになりますので、マンション価格と同額の保険金の生命保険に加入する場合と比較しても大変有利であることがいえます。

年金

  1. マンション経営は何故私的年金になるのでしょうか。
    年金不足と言われている昨今、将来受給できる公的年金は、約20年後には支給額が4割減されるという大幅な減額が予想されます。従来は老後の生活設計はそれまでに貯めた現金と退職金、それらを預けた際の金利、そして公的年金で成り得ていたのですが、上記で予想したような公的年金の大幅な減額が実現された状態で老後を迎えると、国や会社に頼り老後の生活設計を立てることは非常に困難であるといえます。
    そこで、マンション経営は、ローンを完済した後には月々の家賃収入が年金同様の安定収入となります。
    そういった意味からマンション経営は私的年金としての役割もあるといえます。
  2. 個人年金よりもマンション経営の方が有利というのは本当でしょうか。
    はい、マンション経営の方が有利であるといえます。 例えば、生命保険会社の10年保証期間付き終身年金で、60歳から年間100万円受領できる個人年金と比較してみることにします。
    仮に25歳の方が加入しますと払込期間が35年、保険料が月44,000円の支払うことになり、35年間で1850万円程度を積み立てることになります。
    一方マンション経営においては、節税対策や生命保険といったメリットと、家賃下落率や空室等のリスクを考慮しても90%以上の大部分は家賃収入で賄えることができ、実質現金払いなしで将来に備えることが出来ます。
    上記のことからマンション経営の方が、有利であると考えられます。

インフレ対策

  1. 不動産投資がインフレ対策になるのは何故でしょうか。
    インフレとはインフレーションの略語です。簡単に言えば、モノやサービスの値段が上昇し、同時に貨幣そのものの価値が下落していく状況のことを指します。
    資本主義経済の物価の上昇率は一般的には年2~4%程度と言われております。もし超インフレになれば10%超えも視野に入れなければなりません。このような状況で将来的にインフレになった場合、現金や預貯金などの金融資産は貨幣価値は目減りする可能性がありますが、マンション投資の場合、物価の上昇と共に不動産価格も上がってきますので、資産価値が大幅に下落することは考えにくく、同時に家賃の上昇の可能性もありますので、マンション投資はインフレに強いと考えております。
    経済の成長を考えると必然的にインフレにならざるを得ません。20年30年先の「物価」や「紙幣価値」を考えたとき、不動産投資がインフレ対策に有効であるということが分かります。

資産形成

  1. なぜ資産形成になるのですか。
    昨今の低金利水準では、金融商品で資産形成をすることは極めて困難であると思われます。さらに金融商品の場合、利回りが良いものには高いリスクが伴います。一方でマンション経営は、厳選された立地であることや、管理次第では比較的低いリスクで資産形成することが出来ます。物件のローンは家賃収入で返済できる上に、税金の還付を受けられる仕組みになっていますので、効果的な資産形成の方法と考えられます。

節税

  1. なぜ所得税、住民税の節税になるのですか。
    マンション経営の必要経費として認められるものには、登記費用、減価償却費、租税公課、管理費、ローン金利(建物分)、修繕費、損害保険料、ローン保証料等です。これらの経費を現在の所得と損益通算することにより、確定申告で所得税の還付を受けることが出来ます。また、住民税も減額されることになります。
  2. 不動産投資が節税対策になるようですが、税金還付を受けられる年数に定めはありますか。
    サラリーマンの方や、医師の方など不動産投資以外にも収入のある方に対して、かかる所得税の還付、住民税の減額を受けられることになります。上記の期間でかつ、不動産の申告を帳簿上での赤字にすることで節税(税金還付)の対象になり、年数には定めはありません。

相続税対策

  1. マンション投資は相続税対策になるのですか。
    現金や有価証券は時価で評価されるのに対し、不動産である建物と土地は時価でなく定められた基準をもって評価されます。結果、評価額を減らすことができ、相続税対策には有利であるといえます。
    現金の場合には、時価2,000万円の評価額はあくまでも2,000万円ということになります。一方、不動産の場合は国税庁から発表される「財産評価基準」に基づき「財産評価基本通達」に従って計算を行います。
    これらにより、課税対象は約4割程度まで圧縮されますので、相続時の資産評価を減らす効果があります。
    つまり、2,000万円で現金を持つより、2,000万円の不動産(借家)を持つ方が、相続税評価額は小さく、その分相続税も少なくなります。
  2. 不動産投資が節税対策になるようですが、税金還付を受けられる年数に定めはありますか。
    サラリーマンの方や、医師の方など不動産投資以外にも収入のある方に対して、かかる所得税の還付、住民税の減額を受けられることになります。上記の期間でかつ、不動産の申告を帳簿上での赤字にすることで節税(税金還付)の対象になり、年数には定めはありません。

地域性・立地

  1. 都心と郊外どちらの投資マンションを購入すべきでしょうか。
    物件価格総額で見ると、確かに都心より郊外の方が土地代の分が大幅に安くなると思います。
    しかし郊外ですと、需要の面で見ると空室リスクが大変大きいことと、賃料は物件周辺の相場で決まるものですから、高額な家賃収入が期待できません。それに比べ、東京、大阪、名古屋などの都心部では、企業や教育機関の都心回帰、未婚化や少子化、離婚率の増加に伴う単身世帯の増加により需要は伸びています。これらのことからマンション経営においては、都心の方が、利回り・需要の面から大変有利であるといえます。
  2. 何故大阪の物件をお勧めするのですか。
    上記でも述べましたように、地方より都心部の投資マンションが、不動産投資においては有益であることがわかります。
    ではなぜ当社は大阪、その中でも大阪市内の物件をお勧めしているのかと言いますと、近年大阪の地価が上昇傾向にある為です。2017年の「商業地上昇率ランキング」ではTOP5が大阪市内であるとのデータが出ています。
    また、2019年の基準地価においては、JR新大阪駅に近い地点では、42.3%上昇しました。
    持っている物件の地価が上がるということは、資産価値が増大して含み益が積みあがっていくということで、売却の際に利益を上げることが可能になります。 このような理由もあり、当社が取り扱います物件は大阪市内が多く、お客様からの需要も上がってきていると言えます。関西に根ざしている当社ならではのメリットを最大限全国のお客様へ届けたいという思いで関西物件をメインに取り扱っております。